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天津市2008年上半年房地产市场走势分析报告

2008年8月11日浏览:字体:大中小

    据国家统计局天津调查总队资料显示:今年以来,随着国家各项宏观调控措施的逐步落实以及市场的发展,天津市房屋市场供应和居民需求发生变化。在居民对房屋价格的预期作用下,市场观望气氛浓厚,新建房和二手房交易量缩水,但房价总体却保持基本平稳略有上涨的态势。与去年同期相比,上半年我市房屋销售价格指数为107.1,房屋租赁价格指数为100.4,土地交易价格指数为127.3,物业管理价格与上年持平。

  一、上半年我市房地产价格变动情况

  上半年各类房屋销售价格均呈上涨态势 。与去年同期相比,上半年新建房价格指数为107.2,涨幅高于去年同期0.3个百分点。在新建房中,住宅价格指数为108.1,其中普通住宅价格指数为110.0;高档住宅价格指数为104.7 ;经济适用房价格指数为100.8。非住宅价格指数为101.3 。

  二手房价格也保持上涨态势,与去年同期相比,二手房价格指数为106.7 。

  上半年我市房屋租赁价格稳中有升,与去年同期相比,价格指数为100.4。办公楼、商业营业用房价格均为100.6。此外,住宅租赁价格与去年同期持平。

  上半年我市物业项目价格没有调整,物业价格保持平稳,涨幅与去年同期持平。

  上半年我市土地交易价格与去年同期相比,价格指数为127.3,各类用地价格均保持较大幅度的增长。商业营业用地交易价格指数为144.2,居住用地交易价格指数为122.3,工业用地交易价格指数为108.2。

  二、上半年我市房地产市场价格变化的主要特点

  去年以来,我国房地产价格再上高涨跑道,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出普通民众的经济承受能力。房价增长过快的趋势,不仅影响到城市居民的生活质量,也是成为发展的一个不稳定因素,国家从金融调控方面连下重拳,加上70/90政策的逐步到位,房地产价格增速趋缓,环比价格涨幅回落。我市房地产市场价格变化呈现出以下特点:

  1、房地产市场交易总量下降小户型占据消费主导地位

  从市房地产市场处得到的资料看,上半年新建住宅销售面积360.9万平方米,比去年同期下降20.0 %;住宅销售额235.7亿元,比去年同期下降2.9% ;住宅销售38604套,比去年同期下降4.3%。不难看出,销售面积下降幅度远大于销售金额下降幅度,价格仍然有较大幅度增长;同时销售面积下降幅度较大,销售套数下降幅度较小,说明2006年颁布的70/90政策已经体现出来,小户型占据了消费的主导地位。

  二手房市场交易持续低迷,交易量继在前两年大幅下降的基础上继续下滑,上半年二手房交易面积214.7万平方米,同比下降21.8%。二手房交易金额106.9亿元,同比下降0.4%。

  2、普通住宅价格涨幅仍然领跑是拉动房屋价格上涨的主要因素

  上半年我市普通住宅价格比去年同期上涨10.0%,涨幅高于去年同期1.8个百分点,继续居各类房屋价格涨幅之首,拉动房屋销售价格总水平上升5.0个百分点;二手房价格比去年同期上涨6.7%,涨幅高于去年同期高0.2个百分点,拉动房屋销售价格总水平上升1.6个百分点。

  3、各种各样的销售方式误导价格变化趋势

  现在开发商营销策略为低开高走,一般开盘时销售的房屋结构环境位置较差价格较低,房屋结构环境位置较好的在最后销售价格较高,给消费者造成价格不断上涨的市场前景,影响房市走向。在销售滞缓时,部分开发商采用上调价格,然后打折优惠的方式促销,而打折幅度一般小于上涨幅度,明降暗升,此外一些位置、朝向、楼层较差又价格低廉的滞销房或开盘房在高价房销售期间以特价房的形式推出,看似降价,实际价格并没有发生质的变化,种种手段误导价格变化趋势。

  4、土地、建筑材料价格继续攀升推动房价上涨

  去年土地交易价格不断攀升,公开招、拍、挂的土地价格屡创新高,自然提高了房价预期,四季度我市土地交易价格同比指数高达157.9。随着国家金融信贷政策的调整,国家银根紧缩,炒卖土地现象受到打压。今年土地交易价格暴涨的局面得到扼制,土地市场交易价格回归理性,逐渐趋于平稳上升的发展态势,同时国际、国内市场钢筋、水泥等建筑材料价格的不断上涨,配套费用不断攀升,增加了房屋成本,推动房屋价格上涨。

  5、滨海经济发展使我市非住宅类房屋租赁活跃价格上涨

  我市经济社会呈现又好又快的发展势头,滨海新区也进入快速发展时期。进入我市的投资、经商人群进一步扩大,办公楼、商业营业用房租赁市场不断活跃,租赁价格平稳上涨。办公楼、商业营业用房价格均比去年同期上涨0.6%。

  三、下半年房地产价格走势

  今年上半年我市房屋销售价格基本保持平稳,如果下半年国家没有新的政策出台,我市房价将继续保持上半年的运行态势,预计三季度及全年房屋销售价格指数将基本保持上半年的价格指数水平。