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冯海宁:购房者承担个税折射楼市扭曲

2013年4月22日来源:每日经济新闻浏览:字体:大中小

  近日,有媒体报道北京已有第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例出现,28万元个税由买房者承担。值得关注的是,按照政策规定,本应由卖房者承担个税。显然,买房者承担28万个税,不是个案,将是普遍现象。

  在地方版“国五条”中,北京版本不仅严厉而且详细。以个税为例,其他地方细则要么不涉及20%个税,要么个税规定不具有可操作性,而且“国五条”落地后据说多个地方个税仍按老办法执行。反观北京市,不仅“20%个税”征收规定相对明确,而且已经正式实施了新规定。这表明北京市的调控决心。

  不过,从北京个税政策实施情况来看,并没有严格按相关规定执行按规定,卖房者获利了,个人所得税应该由卖房者来承担,但结果却是由买房者承担了20%个税。如此一来,“卖房征收20%个税”政策就演变成了“买房缴纳20%个税”,完全变味了,非但没有让获利者缴税,反而增加了买房者负担。

  一般来说,二手房购买者大多数是刚性需求者,而部分卖房者则是投资投机者。如果“20%个税”由买房者来承担,等于误伤了刚需。尽管征收“20%个税”有利于遏制二手房价格疯狂上涨,但买房者承担个税的现象并不是我们希望看到的。能否纠正这种现象,或者如何纠正这种现象,需要深刻反思。

  事实上,“国五条”刚出台时舆论就普遍担心“20%个税”会转嫁给买房人。对此,住建部负责人在全国“两会”期间表示,将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规,国家将会出台保护购房者利益的措施。然而,至今并没有出台实质性的保护措施。

  既然“20%个税”转嫁给购房者属于严重违规,按理说,严重违规就应该受到严厉处罚,以“杀一儆百”。但应该处罚谁呢,是具体经办部门还是卖房者?而且,既然承诺出台保护购房者利益的措施,为何又迟迟不见行动究竟是嘴上说说而已,还是因为这种保护性措施根本无法实施而不出台呢?

  在笔者看来,购房者承担个税是楼市扭曲的一种折射,涉及三个方面:其一,供需关系不平衡导致个税转嫁。由于一线楼市目前还是卖方市场,即卖房者说了算,买房者只能来承担个税。如果不改变供需失衡,不仅“20%个税”会被转嫁,房产税“扩围”后也会被转嫁。而税收被转嫁之后,就达不到调控、调节应有的目的。

  其二,政策设计似乎存在漏洞。房价之所以疯狂上涨,主要原因在于供小于需,这个问题早就很明显了。但在设计“20%个税”政策时,似乎没有充分考虑到供需失衡、个税容易被转嫁这个现实。如果充分考虑到这些现实问题,应该在“国五条”中就有预防政策走样的相关措施,以避免转嫁个税。

  其三,房屋中介扮演不好角色。尽管供需失衡是个税被转嫁的主因,虽然由买卖双方协商谁缴个税,但由于二手房交易大多通过中介机构,中介机构为了促进交易获得利益,往往就会扮演不太光彩的角色,譬如,忽悠买房者承担个税。据悉,中介行业协会打算引导买卖双方各承担一半的个税,笔者认为恐怕没有多少实际效果。

  毫无疑问,楼市供需失衡不仅导致房价上涨等问题,而且给宏观政策调控楼市制造了不少麻烦。所以,宏观调控必须围绕供需失衡做 “文章”,既要让土地供需平衡,也要让房屋供需平衡。然而,“国五条”细则落地首周,十大房企半月拿地开支高达190亿元,购地热情丝毫不减这至少说明宏观调控还没有让开发商心态平衡。